Сколько заплаток можно вместить на крыше пятиэтажки?

Хроника событий

Игорь Сухоруков, приобрел квартиру в доме №17 по ул. Аэродромной в августе 2017г. И уже в сентябре 2017г. он обнаружил течь сливной трубы, выведенной в подъезд над собственной квартирой. При первом же обнаружении протечки Игорь Владимирович обратился в управляющую компанию, за которой закреплен указанный дом, для поиска решения проблемы. Звонок не принес результата, оказался необходим визит в офис. Только после настойчивых просьб в октябре 2017 г. Сотрудники ООО «Управляющая компания» положили «заплатку» в покрытии крыши в месте протечки. Качество такого ремонта оставляло желать лучшего – в некоторых местах «заплатка» не прилегала к покрытию крыши, поэтому в образовавшиеся щели затекала вода в периоды сильных дождей.

В январе 2018 г. началось таяние снега, что привело к усилению течи трубы в подъезде. Масштабы проблемы росли, талая вода из перекрытий крыши дома начала затекать не только в квартиру обратившегося к нам жильца, но и на электрощит. В первую очередь Игорь Сухоруков обратился в пожарную службу и попросил провести проверку, обязав устранить проблему управляющую компанию, так как течь воды в районе электропроводки могло спровоцировать пожары в доме и угрожало жизни и здоровью жильцов.

- Всеми возможными способами я старался отвести воду от проводов, на видео можно увидеть их. Я этим начал заниматься уже потому, что от воды начиналось искрение проводки, это могло привести к возгоранию в любой момент. На мое обращение мне прислали обычную отписку, поскольку нет даты, нет исходящего номера, еще и указано, что нарушений противопожарной безопасности не выявлено, а с начальником ООО «Управляющая компания» проведена беседа о мерах противопожарной безопасности, – поделился Игорь Владимирович.

Согласно действующему законодательству и, в частности, договору ООО «Управляющая компания» с МКД (многоквартирным домом), ремонт протечек в отдельных местах кровли силами управляющей компании необходимо провести в течение 1 суток. При этом первый локальный ремонт производился более месяца. По второму – повторному – обращению решение проблемы заняло более 5 месяцев: следующий ремонт и устранение недостатка было произведено в мае 2018 года.

* ВСН 58-88(р) Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Приложение 6 данного положения предусматривает предельный срок устранения неисправностей (с момента их выявления) – не более одних суток.

В мае 2018 года ООО «Управляющая компания» отреагировала на обращения жильца и провела более масштабный ремонт – укладку латки большей площади на крыше дома и замену протекающей трубы на пластиковую. Косметический ремонт в подъезде при этом не проводился, не говоря о предложении устранить последствия недоработки управляющей компании в квартире.

После осмотра выполненных работ Игорь Сухоруков обратился в УК письменно с предложением добровольно выплатить компенсацию за моральный ущерб в размере 30000 рублей и посчитать стоимость оплаты ремонта в квартире. Ремонт на тот момент включал себя не только косметическую замену обоев и покраску некоторых элементов, но и ремонт проводки, которая была повреждена постоянной течью воды с крыши.

- Нужно было все же подать в суд, и я сейчас жалею о том, что не стал этим заниматься. У меня было на тот момент даже официальное заключение о неисправности проводки в квартире. Но на мое обращение из УК мне переслали встречное предложение возместить моральный ущерб суммой в 1000р и провести оплату ремонтных работ в размере 27 212 руб, с учетом самых дешевых материалов.

На сегодняшний день ремонта требует не только прихожая, но и жилая комната – стекающая сквозь кровлю вода уже повредила потолок, обои и электропроводку. Проведение ремонта в условиях нерешенного вопроса с ремонтом крыши невозможно, так как при первых длительных дождях квартира снова будет испорчена.

Игорь Сухоруков обратился также в государственную жилищную инспекцию по Воронежской области и в администрацию БГО с проблемой во взаимоотношениях с УК. Администрация БГО отреагировала на проблему горожанина, был составлен акт проверки по принятому обращению, а также направлено от имени окружной администрации исковое заявление в районный суд.

- Для того, чтобы собрать нужный пакет документов и составить юридически верное обращение в ГЖИ, я потратил 9000 рублей на юридические услуги. После получения ответа на свое обращение в ГЖИ я показал его юристу, с которым собирали первичные документы. Он мне указал, что такая отписка полностью не соответствует законодательству – мне должны были либо отказать в продвижении разбирательства, ссылаясь на определенные статьи действующего законодательства, либо вынести предписание по устранению недочетов УК. Но мне ответили, что предписание по устранению возложено на администрацию города, - пояснил Игорь Владимирович.

Государственная жилищная инспекция – друг ли?

Государственная жилищная инспекция осуществляет надзор и контроль над исполнением обязательств управляющих компаний по эксплуатации зданий, проведением текущих и капитальных ремонтных работ, а также за осуществлением документооборота таких компаний. Кроме того, ГЖИ должна оперативно в регламентированные сроки реагировать на жалобы населения о недостаточно качественной работе управляющих компаний. Последствия рассмотрения жалоб с юридической и законодательной стороны могут быть следующими:

· Предоставление управляющей компании предписания по устранению обнаруженных недостатков.

· Вменение санкций в виде предписаний и штрафов.

· Привлечение к административной ответственности по статье 7.22 КоАП за нарушение правил эксплуатации и содержания жилых помещений.

· При выявлении хищений или иных элементов преступной деятельности, должностных лиц также могут привлечь к уголовной ответственности.

* Статья 7.22 КоАП РФ. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, — влечет наложение административного штрафа:

· на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей;

· на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

В мае 2018г. Игорь Сухоруков обратился в ГЖИ с требованием разобрать работу ООО «Управляющая компания» и оказать влияние на проблему с протечкой кровли и некачественным ремонтом. Жилищная инспекция обращение рассмотрела, согласилась с нарушениями и выдала предписание для УК. Однако контроль за выполнением предписания передавался администрации БГО: ранее муниципальный отдел администрации уже проводил внеплановую проверку работы УК по аналогичному обращению Игоря Владимировича и выносил предписания по результатам этой проверки. Именно по этой причине ГЖИ не выдала собственного предписания, а лишь присоединилась к решению администрации БГО.

*Выдержка из ответа ГЖИ по рассмотрению жалобы:

В ходе подготовки к проведению внеплановой выездной проверки поступила информация о том, что отделом муниципального контроля администрации Борисоглебского городского округа в отношении управляющей домом организации в период с 25.12.2017 по 28.12.2017 осуществлена внеплановая выездная проверка. По результатам проверки составлен акт от 28.12.2017. В адрес управляющей компании выдано предписание от 28.12.2017 с требованием в срок до 15.06.2018 г. устранить выявленные нарушения. Выданное управляющей компании предписание на устранение нарушений остается на контроле администрации Борисоглебского городского округа.

Фактически, к предписанному сроку нарушения не были устранены, что вызвало привлечение Владимира Коваленко к административной ответственности. Так как собственник ООО «Управляющая компания» не обеспечил исправное состояние кровли и системы водоотвода дома 17 по улице Аэродромной г. Борисоглебска Воронежской области, а также защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли и инженерного оборудования, 16 апреля 2018 года на основании не выполненных предписаний был составлен протокол об административном правонарушении.

Наш суд – самый гуманный суд в мире!

В июле 2018 года прошло судебное разбирательство между администрацией БГО и представителем УК Коваленко В. Л. В редакцию «Блокнот Борисоглебск» поступили сведения о результатах этого разбирательства. В ходе суда было установлено, что ИП Коваленко не обеспечил исправное состояние кровли и системы водоотвода МКД №17 по улице Аэродромной г. Борисоглебска Воронежской области, а также защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли и инженерного оборудования. Коваленко В.Л. в судебном заседании вину не признавал. Владелец УК настаивал на том, что заявление по ремонту мягкой кровли поступило в зимний период, когда ремонт мягкой кровли производить невозможно из-за погодных условий. Несмотря на несогласие Коваленко с выдвинутыми обвинениями, суд признал УК виновной в нарушении лицензионных требований и постановил выплатить штраф за административное правонарушение (ст. 14.1.3 ч. 2 КоАП РФ) в размере 50000 рублей.

Казалось бы, справедливость взяла верх. Но решение о применении штрафных санкций было заменено на предупреждение на основании статьи 3.4. КоАП РФ, части 2. Такое завершение дела предполагало, что штраф за совершение правонарушения не будет выплачен Коваленко В.Л., несмотря на полное признание его вины судом.

* КоАП РФ Статья 3.4. Предупреждение

1. Предупреждение - мера административного наказания, выраженная в официальном порицании физического или юридического лица. Предупреждение выносится в письменной форме.

2. Предупреждение устанавливается за впервые совершенные административные правонарушения при отсутствии причинения вреда или возникновения угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей, объектам животного и растительного мира, окружающей среде, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации, безопасности государства, угрозы чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, а также при отсутствии имущественного ущерба.

Акт проверки, на основании которого администрация БГО подала исковое заявление в суд, был составлен на основании заявления Игоря Владимировича о том, что течь воды с крыши проходит через электрощит, что может привести к возгоранию и причинить ущерб жизни и здоровью жителей дома. Суд по непонятным причинам не принял во внимание указанный факт. Наказание для УК было отменено судом на основании 2 части статьи 3.4. КоАП РФ., которая гласит, что предупреждение может быть установлено за впервые совершенные административные правонарушения при отсутствии даже возникновения угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей, что идет вразрез со смыслом оснований подачи иска.

На сегодняшний день известно о проведении еще одного судебного разбирательства между администрацией БГО и УК, при положительном исходе которого Коваленко В. Л. Все же будет грозить выплата штрафов и обязательство по устранению некачественной работы по управлению МКД.

Найти 5 различий между актом и фактом

20.03.19 Игорь Сухоруков направил 3 заявления к УК с запросом разъяснений по факту проведенного ранее ремонта: просьбу предоставить пояснения о том, по какой причине при ремонте кровли на укладку и верхнего, и нижнего слоя заплатки использовался материал «Стеклопласт» ТКП-4. Второе и третье заявление содержало просьбу о предоставлении акта выполненных работ по выполненному ремонту кровли, а также всех заключенных договоров, дополнительных соглашений и протоколов между ООО «Управляющая компания и МКД №17 по ул. Аэродромной за 2016, 2017 и 2018 годы.

По первому заявлению ООО «УК» пояснила следующее: для производства работ использовался такой стройматериал, как Стекломаст ТКП 4.0.и Стекломаст ТПП. Для нижнего слоя кровли использовался Стекломаст ТПП. Также УК предоставила развернутые технические характеристики

используемого материала. При этом в акте выполненных работ с приведением стоимости и затраченных денежных средств на закупку конкретных видов материалов УК указывает только один использованный в ремонте материал – Стекломаст с посыпкой. Для уточнения и проверки качества работы УК с предоставлением информации и был задан соответствующий вопрос в заявлении к УК от жильца дома №17.

*Полный текст ответа:

Для производства работ использовался такой стройматериал, как Стекломаст ТКП 4.0.и Стекломаст ТПП. Технические характеристики - кровельный рулонный материал, монтируемый методом наплавления. Основа полотнища - cтеклоткань с пластификатором. Далее полотно с нижней стороны покрыто легкооплавляемой пленкой, а с верхней - обычно крупнозернистой посыпкой. Соответственно, такая марка Стеклопласта будет иметь в индексе букву «К». Если вместо посыпки применяется просто полимерная пленка, в марке будет присутствовать литера «П». Стекломаст ТКП в основном идет на гидроизоляцию кровли - верхний слой. Основные преимущества - значительный (до 15 лет) срок службы продукта, т.к. он имеет не гниющую основу, а битумное покрытие и пластификатор создают дополнительную защиту. Быстрая и комфортная укладка. Хорошая биостойкость. Устойчивость к атмосферным воздействиям. Для нижнего слоя кровли использовался Стекломаст ТПП.

Казалось бы, разъяснения в ответе на заявление жильца от ООО «Управляющая компания» об использованных материалах при ремонте кровли вполне исчерпывающие – есть два вида материала, которые используются при таких видах работ. Но на момент проведения ремонта зафиксировано наличие третьего вида материала, который и был использован при выполнении ремонта – Рубемаст, закупку и применение которого не приводят в доступных жильцам актах выполненных работ и прайсах.

Ирина Сотниченко, старшая по дому 22 по ул. Аэродромной, а также активист в вопросах благоустройства и защиты жителей города от некачественной работы управляющих компаний, также поделилась замечаниями по вопросу ремонта дома Игоря Сухорукова.

- Крыша дома №17 течет почти 3 года. Владимир Коваленко знал об этой проблеме, так как все обращения в управляющую компанию регистрируются и записываются. Ремонт по таким обращениям действительно проводится, так как его отсутствие – прямое нарушение законодательства. Разница в том, что качественный ремонт предполагает проведение вырубки, расчистку места протечки кровли, использование качественного материала в несколько слоев, а сотрудники от ИП Коваленко делают «слоеное тесто» из второсортного сырья. При этом в актах о выполненных работах указываются все регламентные работы и материалы по проведению качественного ремонта только для видимости и удорожания стоимости этого ремонта. Коваленко указывает в смете «Стекломаст», но на фото и видеоматериалах видно, что для реальных работ используется наиболее дешевый материал «Рубимаст», который разрушается при низких температурах более -16 и не может защитить кровлю от протечек, - поделилась Ирина Алексеевна.

По обращению Игоря Владимировича с просьбой предоставить договора между ООО «УК» и МКД №17 ООО «Управляющая компания» ответила следующее: «С договорами (дополнительными соглашениями к ним, протоколами) Вы можете ознакомиться на сайтах : www.dom.gosuslugi.ru; http://www.upravbor.ru» С учетом того, что не все формы документов и договоров доступны на указанных в ответе сайтах, информация также была предоставлена некорректно – полной запрошенной в заявлении информации на сайте управляющей компании нет.

*Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. Утверждено постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731

17. Раскрытие информации может осуществляться на основании письменного запроса и запроса в электронном виде. В случае если запрашиваемая информация раскрыта в необходимом объеме на официальном сайте в сети Интернет и (или) в официальных печатных изданиях, управляющая организация, товарищество и кооператив вправе, не раскрывая запрашиваемую информацию, сообщить адрес указанного официального сайта и (или) наименования и реквизиты официальных печатных изданий, где размещена информация.

Подробности от первых лиц

- Когда кто-то входит на крышу, мне приходит смс-оповещение. Поэтому я всегда знаю и стараюсь по возможности контролировать все перемещения ремонтных бригад по крыше дома – качество их работы настолько низкое, что их приходится буквально заставлять делать некоторые работы более старательно, - рассказал Игорь Сухоруков о своем опыте наблюдения за работой ООО «Управляющая компания» в полевых условиях. – В последний раз они проводили ремонт щелей в стыках новых заплаток на крыше одним ведром битумной мастики при помощи куска ДСП, – Игорь Сухоруков.

- На сегодняшний день крыша уже имеет множество дефектов – по-прежнему при длительных дождях происходит течь в местах стыков слоев заплаток, дыры в поверхности крыши, что хорошо видно на предоставленных фотографиях.

- Даже при таком огромном количестве обращений и длительном разбирательстве по проблеме кровли в семнадцатом доме начальник производственно-технического отдела нашей управляющей компании Михаил Манаенков поднимался на крышу всего один раз, удивился таким множественным дефектам и развел руками, - поделилась Ирина Сотниченко.

- Крыша течет с задержкой в три дня, так как сточной воде нужно время на прохождение двух плит. Я сложил лист железа на чердаке так, чтобы иметь возможность хотя бы контролировать силу течи и отслеживать интенсивность. Разве этим должен заниматься обычный жилец МКД при наличии обслуживающей дом управляющей компании? – Игорь Сухоруков.

Финал статьи, но не конец истории

Ирина Сотниченко поделилась знаниями о процедуре правильного ведения управляющими компаниями работы в многоквартирных домах. Каждая управляющая компания должна два раза в год проводить осмотр помещений МКД - всего, что относится к общему имуществу. По итогам разбора актов осмотров управляющая компания составляет тариф на работы с планированием следующего года. Управляющая компания должна выносить все выявленные недочеты в доме и на придомовой территории на рассмотрение внесения в обязательный тариф жильцами дома.

Со слов Ирины Алексеевны, изучающей вопрос работы управляющих компаний, такой тщательной подготовки сегодня не проводит ни одна УК в городе. Кроме того, в этом процессе велика ответственность старшего по дому. Один из собственников дома, выбранный старшим, обязан ежемесячно до 20 числа прийти в офис своей управляющей компании, просмотреть все акты выполненных работ за прошедший срок и подписать их при согласии с ними. Если старший не является на подписание документов в заявленный срок, то в одностороннем порядке управляющая компания считает, что выполненные работы выполнены качественно и приняты жильцами. Эту процедуру регламентирует также договор управляющей компании с любым МКД. Одна из основных вольностей управляющих компаний, в том числе и ООО «Управляющая компания» состоит в том, что УК не берет на себя ответственность за проведенные ею ремонты, так как при заключении договоров с домом управляющая компания указывает, что не несет ответственность за качество используемых материалов. Для урегулирования этой вольности существует Приказ Федерального агентства по строительству и ЖКХ, который устанавливает сроки гарантии на выполненный текущий ремонт – не менее 12 месяцев для описываемой нами проблемы.

*Методические рекомендации, утвержденные Приказом Федерального агентства по строительству и ЖКХ от 30 декабря 1999 года № 170 по проведению и организации текущего ремонта жилого фонда всех форм собственности, устанавливают сроки гарантии на текущий ремонт. Гарантийные сроки эксплуатация после проведения текущего ремонта рекомендуются следующие: Не менее полугода после того, как был проведен ремонт инженерных конструкций; Не менее 12 месяцев после того, как проведен ремонт строительных систем и элементов благоустройства внешней части дома.

- Крайними в любых разбирательствах с управляющими компаниями по устранению недостатков их работы остаются жильцы. Мы надеемся на влияние общественного резонанса от этого материала – все же многие жители города сталкивались с проблемой взаимоотношений с управляющими компаниями. Что, если это поможет нам сдвинуть дело с мертвой точки?! Наша цель – решить проблему по дому №17 по ул. Аэродромной и все же заставить ООО «Управляющая компания» провести ремонт кровли качественно. – в завершение поделилась Ирина Сотниченко.

Илвия Попова